黃鳳慈
DeFelice Realtors
達發地產公司
當前的房地產市場，人們常會聽到short sale 和 foreclosure sale這兩個名詞。在這裏，我跟大家分兩部份談談：
首先，什麼是short sale呢？ Short 是”缺少”的意思，那麼”short sale”就是”虧損出售”。房子賣出後，所得款項不足以償還銀行欠款，即是房地產價格下跌後，它的市值低於它的欠款。這種情況大多數發生在近兩年買的房子上。那些沒有付頭期款或頭期款付很少的房子，由於各種原因，房子主人已沒有能力償還貸款，只好找地產代理商做”short sale:。
在市場上”short sale”的房子，售價大都比市場價格低，用意是快點找到買家。當你看中一棟”short slae”房子時，你一定要明白房子的真正主人是銀行，銀行有權否決這個買賣。大多數”short shale”的屋主不會和你討價還價，只求儘快脫手。當你與屋主簽了買賣合約，地產代理商或律師接著會把所有的資料，包括你的貸款能力，屋主的財務情況，無力還款的原因，其他拖欠款項等，一起送交給銀行。銀行就會派人來給這個房子估價。合約上面的價錢，銀行不一定接受，但或許會和你討價還價。因此，如果你想買便宜的”short sale”房子，一定要有心理準備，這個買賣，過程少則兩個月，甚至會超過半年時間。如果你急著搬家，買”short sale”房子是不明智的。你會半途而廢，浪費自己的時間。如果你不急，就很可能有機會撿到”便宜貨”。
去年在我經手的買賣中，有個最好的例子。一棟五睡房、三浴廁，超過三千五百呎的房子，價值將近五十萬元。由於屋主已沒再供款，長時間沒有管理房子，我們成功的說服銀行，接受了低於四十萬元的價格，同時屋主要償還銀行一小部份欠款。但這個過程，買方要等超過半年的時間，不是每一個人都有耐心去等這麼長的時間。
在”short sale”之外，現今市場上更多的是”foreclosure sale”(銀行拍賣)。
銀行拍賣有兩種：”Pre-Bank Owned”和”Bank Owned”。
”Pre-Bank Owned”是屋主已拖欠了幾個月的供款，銀行聘請律師在當地報紙上登廣告，在那一天公開拍賣。如果你要去參加這種拍賣，你一定要弄清楚這個房子一共拖欠了多少債務，包括各種稅項、水費，還有沒有其他用房子抵押的欠款。因為你一旦投得這個房子，你要償還這個房子的所有欠款，才可以過戶。另外你要在你投的價錢上，另加5%的拍賣價。
“Bank Owned”的房子，是銀行已通過合法途徑，沒收了房子。也就是說，銀行是房子的唯一主人。這種房子，大多數是有地產代理商的，過戶前，銀行一定要還清這個房子的所有債務。因此買銀行已沒收的房子，就不用擔心要付那些沒有預計的費用。
“Bank Owned”的房子，有的會在網上拍賣。有的拍賣行會選一個地點，同時拍賣多間房子。總之所有的拍賣是要附加拍賣費。地產公司代理的除外。無論參加那種拍賣，首先最好是掌握拍賣房子的資料。
由於銀行沒收的房子越來越多，他們不可能長時間守住空的房子，一定要降價出售。現在貸款利率很低，但要求很嚴。要有足夠的收入和良好的信用。擁有現金的投資者，如今投資地產，是一個大好的機會。如果你想瞭解更多的地產情況，或有意買Bank Owned 或short sale房子，請來電401-286-8898查詢。
